【摘要】

全款购房却因开发商擅设抵押而无法过户，本所宋海佳律师、郭睿律师通过披露开发商恶意避债的事实，迫使其主动找抵押权人协调撤销了抵押，当事人房产过户终得实现。

【案情】

章洪（化名）于2008年4月购买了一套上海某房地产公司开发的商品房。根据合同约定，章洪应于签约后一个月内付清全部房款，开发商应在收到全款后三个月内交付房屋并办理过户。签约后章洪如约付清了房款，而开发商非但没有为章洪办理过户，反而背着买房人将已售房抵押给了第三人。章洪为此屡次同开发商交涉，但开发商拒绝配合。章洪遂将开发商告上法庭，要求判令其过户并承担违约责任。

【律师行动】

宋海佳律师、郭睿律师在接受当事人章洪委托后，迅速对系争房产进行了保全，并对系争房产和开发商及其关联公司展开调查。经查，开发商欠第三人上海某机电工程公司工程款项两千多万元，虽历经二年有余仍久拖不还，开发商将系争房产并其他五十多套商品房抵押予第三人，就是为了担保此债务之履行。另通过查阅工商档案发现，开发商在主营业务利好的情况下有向关联公司转移业务收入以此做低利润的迹象，存在恶意避债的嫌疑。

为此，二位律师适时将有关事实向第三人予以披露并积极会同三方进行斡旋，迫使开发商主动与第三人协调撤销了系争房产上的抵押。最终，本案以调解告捷，章洪成为系争房产产权人的愿望得以实现。

【案件回眸】

其一、《合同法》第286条的规定了法定优先权，即建设工程合同的承包方在工程项目完工后6个月内享有就工程款项优先受偿之权利。本案第三人上海某机电工程公司作为承包方，原本在工程竣工后就有机会依法优先实现其债权，但因其怠于行使权利从而错失良机。

其二、根据《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）的规定，法定优先权的效力优于抵押权及其他有担保的债权和普通债权，但不得对抗已经支付了全款或大部分房款的房屋买受人；也就是说，只要购房者支付了全部或大部分房款，那么建设工程的承包人、抵押权人或其他债权人不得就购房者已经买受的房屋行使法定优先权、抵押权或其他受偿权利。本案中，在章洪已支付全部房款的情况下，第三人上海某机电工程公司对系争房产是无法行使抵押权的，这也是本案得以迅速解决的重要因素之一。