主讲人介绍：
宋海佳，公司法、税法专业律师，上海宋海佳律师事务所合伙人。
上海律师协会公司法律专业研究委员会副主任、国资国企专业研究委员会副主任、上海市中小企业协会咨询专家、上海市科技创业导师、上海市国有企业改制顾问团法律顾问、上海法治报“律师大顾问团”顾问、上海市拍卖协会法律顾问。
具有律师、注册税务师、经济师、产权经纪和上市公司独立董事资格。主张运用法律分析和财税评价的方法，解决公司运营中融资并购、资产重组、国企改制、税务筹划、股东权益和合同纠纷等法律问题。
应邀在全国各地大学、园区和企业讲授《房地产融资的法律风险与税务问题》、《股权融资与税务筹划》、《股权激励方案设计与税务筹划》、《公司治理与股东权益保护》以及《企业运营法律风险防控与税务筹划》。
著作：
《企业国有产权转让律师业务》由中华全国律师协会审定，列为“律师业务必备书籍”。
《合伙人》——企业家必备书籍。
讲座背景：
2010年以来，伴随着货币政策的从紧和国家对房地产行业的调控，银行贷款在开发商资金来源所占比例逐步降低。据统计，2010年底，房地产开发企业国内贷款为12540亿元，占资金来源的比例仅为17.3%，较年初下降6.6%。2011年，银行房地产开发贷款继续减少，今年第三季度房地产开发贷款仅100亿元。从近几次的国务院常务会议来看，中央政府一直强调“坚定不移的搞好房地产调控”。2011年10月13日，中国建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，随后全国各地银行也纷纷上调房贷利率，其中，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。房地产开发企业通过银行贷款解决融资的渠道越来越难。
为了解决融资难问题，房地产企业积极通过各种渠道加快自筹资金的融资，如联合开发、股权融资与私募等。据统计，2010年底，开发商自筹资金的比例达到36.8%，比2009年度提高了3.95，同时比银行贷款比例高出19.5%。这些融资方式在解决房地产企业融资难的情况下，大大增加了企业融资的风险，如联合开发的合同效力风险、合作开发资金比例约定不明的风险、股权融资时隐性债务风险、私募融资控制权的把握以及私募融资可能引发的刑事法律风险等。
除了融资难与法律风险大以外，房地产企业在融资过程中的税务问题日渐凸出。一方面，国家税务局进一步加强了对房地产企业税收征收管理工作，尤其是逐步规范和加强了对土地增值税的征收管理工作。自2006年起，国家税务总局相继出台了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）、《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）等文件，加大了对土地增值税的征管力度。据国家财政部统计，2010年，国家土地增值税收入为1276.67亿元，比2009年同期增长77.4%。另一方面，国家财政部会计信息质量监督检查将房地产企业列为重点检查对象，房地产企业存在的财税风险日益凸显出来。据国家财政部2010年度公布的《会计信息质量检查公告（第二十一号）》显示，多家大型房地产企业卷入会计信息质量检查风暴，部分房地产企业存在销售收入不实、多计成本费用、少缴或迟缴税款等问题，其中不乏恒大地产集团、远洋地产、中信地产、中粮地产、保利地产等都被曝在内部控制、会计核算、缴纳税款等方面存在不同程度的问题。
本讲座旨在拓宽房地产企业融资渠道的基础上，预防与控制因为融资而引发的法律风险，同时有效降低融资税负，为房地产开发企业解决融资难提供法律指导。
第一部分 背景
一、人合性——股东纠纷和婚姻关系对融资的影响
【案例研讨】
（1）中国女首富离婚股权分割案
（2）土豆网股权查封案
【问题讨论】
（1）股权投资是否为夫妻共同财产
（2）公司章程对持股比例的约定是否视为夫妻个人财产约定
（3）离婚分割股权对股权融资有何影响
【案例研讨】以刑事责任要挟高价回购股权纠纷案
二、税务筹划
【案例研讨】假豁免2.2亿债务真缴税7260万
【案例研讨】无法接受的委托——某上市公司限售股交易涉税1.76亿案
三、税务稽查
【案例研讨】2010年度会计风暴涉嫌偷漏税房地产企业调查报告
第二部分 房地产融资的法律风险
一、房地产融资的方式
（一）联合开发
1、成立项目公司
2、成立联合管理机构进行联合开发
3、合作各方独立履行义务、分享收益
（二）股权融资
1、股权转让
2、增资扩股
3、股权置换
4、有限合伙制投资基金
二、房地产融资的法律风险
（一）联合开发的法律风险
1、合同效力风险
2、土地使用权瑕疵风险
3、合作开发资金比例约定不明风险
4、约定房屋预售款充抵投资的风险
（二）融资的法律风险
1、股权权属瑕疵
2、隐性债务
3、股权变更登记
4、股权转让行为无效
（三）私募股权的法律风险
1、核心条款设置的法律风险
（1）出资违约责任
（2）普通合伙人约束条款
（3）利润分配条款
（4）商业秘密的保护
2、刑事法律风险
（1）私募股权&企业间借款
（2）私募股权&非法吸收公众存款
（3）私募股权&非法发行股票
三、股权融资——对赌条款
【问题讨论】
（1）保底条款是否有效
（2）股权回购的条款效力
（3）利润优先分配权的条款效力
（4）剩余财产优先分配权的条款效力
（5）股东表决权的条款效力
（6）一票否决权的效力
【案例研讨】重大对赌案例博弈结果
四、融资中的股东关系
【案例研讨】 2010会计风暴 --- 因税费约定引发的涉税金额 2.83亿偷税案
【问题讨论】
（1）公司注销后的债务由谁承担？
（2）在什么情况下清算组成员及或股东承担无限责任？
（3）对公司缴纳的滞纳金、罚款由谁承担责任？
（4）注销公司原股东是否可以单独请求遗漏债权？
（5）公司注销后，股东提起诉讼所追回的财产或遗漏的财产如何处理？
（6）注销公司的原股东可否请求清算组成员或董事、高管承担损害赔偿责任？
第三部分 房地产融资的税务问题
【案例研讨】2010会计风暴——因税费约定引发的涉税金额2.83亿偷税案
【问题讨论】
（1）未缴税是否一定构成偷税罪？
（2）是否应缴纳滞纳金？加收滞纳金是否属于行政处罚？
（3）是否应处以0.5至5倍的罚款？
一、非法人型合作开发房地产的税务处理
【案例研讨】2010会计风暴——因税费约定引发的涉税金额2.83亿偷税案
【问题讨论】
（1）税费由对方承担的约定是否有效？
（2）开具发票的诉讼请求是否适用诉讼时效？
（3）开具发票的诉讼请求是行政法律关系还是民事法律关系？
（4）“合作开发”不需要开具发票的观点能否得到支持？
【问题讨论】
（1）纳税主体如何确定
（2）拥有土地一方取得出资方的投资款所得税应如何处理
（3）各方应如何进行营业税处理
（4）是否需要缴纳土地增值税
二、成立项目公司开发房地产的税务处理
【问题讨论】
（1）项目公司、出资方、出地方应如何进行会计与所得税处理？
（2）以土地投资作价成立房地产项目公司，是否需要缴纳土地增值税？
（3）哪些项目可以在计算土地增值税时扣除？
（4）纳税人与税务机关核算方法有差异，如何有效确定核算税额？
（5）纳税人的土地使用权转让收入难以确定，应如何处理？
（6）以土地作价投资成立房地产项目公司，是否需要缴纳营业税？
（7）以土地作价投资成立房地产项目公司，是否需要缴纳契税？
三、股权融资税务问题
（一）股权融资的具体形式
（1）股权转让
（2）增资扩股
（3）股权置换
（4）有限合伙制投资基金
（二）股权转让的税负
【问题讨论】
（1）谁缴税、缴多少？
（2）股权赠与是否需要缴税？
【案例研讨】
（1）通过股权转让显名，隐名股东负担巨额税费
（2）会计出错，亏损企业转让股权竟需缴税
【问题讨论】
（1）如何确定计税依据？
（2）如何判定股权转让价格偏低的理由是否正当？
（3）赠与直系亲属股权如何计税？
【案例研讨】“先分配后转让” 降低转让所得税负
【问题讨论】企业股权投资转让所得和损失的所得税应如何处理
（三）增资扩股的税负
【案例研讨】“先减资，再增资，后转让”不能降低股权转让税负
【问题讨论】
（1）资本公积金有哪些明细项目哪些公积金可以直接转增资本？
（2）公司引进新股东增资扩股后，公司的净资产增加，造成了公司原股东的股权价值发生了增值，原股东是否需要缴纳个人所得税？
（3）公司以资本公积金增资，自然人股东因此取得的股权是否需要缴纳所得税？
（4）公司以资本公积金增资，法人股东因此取得的股权是否需要缴纳所得税？
（5）公司以盈余公积金以及未分配利润增资，股东因此取得的股权是否需要所得税？
（四）“股权置换”的税务处理
【案例研讨】2010会计风暴 --- 因税费约定引发的涉税金额 2.83亿偷税
【问题讨论】
（1）何谓股权置换
（2）股权置换可否节税
（3）在哪些情况下，股权置换适用特殊性税务处理
（五）有限合伙制投资基金税收问题
【问题讨论】
（1）有限合伙人如何缴税
（2）无限合伙人如何缴税
（3）股东从清算企业分配的剩余财产应如何缴税
